פשוט לחסוך במשכנתא

תמהיל אפקטיבי

 

ישנה חשיבות גדולה לתמהיל שבוחרים לכל משך תקופת המשכנתא. ולכן יש חשיבות רבה לפגישה הראשונה לאפיון יסודי ומעמיק של האובליגו, נכסים, הכנסות, צרכי הלקוח ומאפייני העסקה. משכנתא היא הלוואה ממושכת של העסקה אולי הגדולה בימי חייכם, ירידה לפרטים יכולה לחסוך הרבה כסף.

​​

ממה התמהיל מורכב?

​

התמהיל מורכב מרכיבים שונים הנקראים מסלולים. סכום כל המשכנתא מחולק למספר תתי-סכומים שמנותבים למסלולים בעלי רמות סיכון שונות ועלות שונה. ישנם מסלולים שיכולים להיות הרסניים מבלי שתרגישו בהרכבים מסויימים וישנם מסלולים 'קשיחים' שמנטרלים את השפעת רכיבים אלו. אבל מצד שני המסלולים ה'קשיחים' יותר מעלים את גובה הריבית באופן שמטיל את הסיכון על הלקוח במידה לא מבוטלת. בכדי להפיק תמהיל אפקטיבי, מאוזן ומותאם - חשוב להכיר במסלולים השונים בחוזקות ובחולשות שלהם- מהם הרכיבים 'הקשיחים' ומהם המרכיבים ה'גמישים'? מהם נקודות היציאה שניתן בהם 'לחשב מסלול מחדש'? באיזה מסלול יש פטור מעמלת פרעון מוקדם?

בטבלות הבאות הבאנו קצת מידע שיכול להוות תשתית מקצועית לבחינת המגמות בשנים האחרונות ולאור זאת לבחירת תמהיל נכון המותאם ללקוח ולעסקה שהוא מבצע. 

מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבניה:

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

אז מה התמהיל האפקטיבי ביותר?

​

אין תמהיל אפקטיבי לכל סוגי העסקאות והלקוחות. כל עסקה נדרשת לתמהיל המשקף את ניהול הסיכונים המותאם לעסקה וללקוח. דירה להשקעה, נכס שני, הכנסות או הוצאות עתידיות, קרן השתלמות שמשתחררת, ירושה שצפויה להגיע,  תנודתיות במדדי וריביות השוק, צפי לעליה או ירידה או עליה בהכנסות- כל אלה רק חלק מהבירור שעל הלקוח לערוך עם בואו לקחת משכנתא. יועץ טוב ישקיע זמן ומשאבים בניתוח מצבו הפיננסי של הלקוח והשלבים בבניית עסקה נכונה. הוא ידע לתת מענה לשאלות אלה ולהתאים את התמהיל המדויק ללקוח.

​

תוכלו לתת דוגמא למסלולים?

​

ישנם מסלולים רבים בהם ניתן לקחת משכנתא. להלן מספר מסלולים הנפוצים בקרב נוטלי המשכנתאות:

א. מסלול ריבית  קבועה- מסלול זה לפי הנחיות העדכניות של בנק ישראל מחוייב להיות לכל הפחות בשיעור של שליש מתמהיל המשכנתא. הנחיה זו נועדה 'לייצב' את המשכנתא ולמזער את התנודתיות של המשכנתא והחשיפה לשינויי בשוק. עם זאת, ישנם שני סוגים של ריבית קבועה: א. ריבית קבועה צמודה (ק"צ)- מסלול בו הריבית שבד"כ נמוכה יותר, אך מטילה את הסיכון לעליית מדדים על הלקוח. ככל שמדד המחירים לצרכן יעלה בהתאמה תעלה גם הריבית. ב. ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)- מסלול בו הריבית בד"כ תהיה קצת יותר גבוה אך קבועה לאורך כל חיי המשכנתא- ללא שינויים והשפעות של תנאי השוק.

במסלולי הריבית הקבועה ישנו מסלול של ריבית בתנאי זכאות- מסלול זכאות הוא למעשה הטבה שהלקוח מקבל מהמדינה לריבית מופחתת (יחסית) עם יתרון גדול של ביטול עמלת פרעון מוקדם. כלומר במסלול זה, ניתן לפרוע את המשכנתא בכל שלב ללא עמלה.

​

ב. מסלול ריבית פריים- מסלול זה הוא מסלול דינמי של ריבית  המשתנה מידי חודש (כמעט) בהתאם למדיניות המוניטרית של בנק ישראל. ריבית זו מורכבת מעוגן ומרווח. לדוגמא: היום העוגן נכון לכתיבת שורות אלו הוא 1.6% (ריבית בנק ישראל 0.1% + תוספת קבועה של 1.5%) ומרווח לדוגמא 0.3%- במצב זה, שיעור הריבית שהבנק יגבה הוא 1.3%. מסלול זה נחשב מסלול זול, זו ריבית הנחשבת כיום לריבית נמוכה בעקבות ירידת העוגן (ריבית בנק ישראל) בשנים האחרונות. 

​

ג. מסלול ריבית משתנה- מסלול זה הוא מסלול דינמי, אך בניגוד לריבית הפריים שהיא יכולה להישתנות בתדירות גבוה במסלול זה השינויי הוא אחת לכמה שנים. גם במסלול זה, יש חלוקה בין ריבית עוגן ומרווח. לדוגמא: אם עוגן של ריבית המשתנה כל 5 שנים והמבוססת אג"ח (אגרות חוב) בשיעור 3% ובנוסף לה מרווח בשיעור 0.4% אז הריבית תהיה סה"כ בשיעור 3.4%. גם מסלול זה מפוצל לשני סוגים עיקריים: א. ריבית משתנה לא צמודה (מל"צ)- בה החשיפה היא רק להשתנות הריבית אחת למספר שנים בהתאם לפרק הזמן שנקבע. בדוגמא שנתנו למשל הריבית במהלך 5 שנים לא תשתנה אך לאחר 5 שנים תשתנה בהתאם למדיניות הבנק ולעוגן שנקבע. ב. ריבית משתנה צמודה (מ"צ)- במסלול זה החשיפה היא לא רק לעוגן הריבית האחת לכמה שנים אלא גם למדד המחירים לצרכן. ריבית זו, תהיה זולה יותר מהצמודה אך חשופה יותר לסיכון.