פשוט לחסוך במשכנתא

לרכישה דירה מקבלן יש יתרונות גדולים. מדובר בדירה חדשה 'מהניולונים' ואתם יכולים להיות מעורבים באופן משמעותי בשלבי התכנון ועיצוב הבית - ממש נהדר! 

מצד שני,  רכישת דירה מקבלן היא עסקה קצת מורכבת, במעמד החתימה על החוזה, לרוב, הנכס כלל אינו קיים ויש היבטים רחבים שצריך לתת עליהם את הדעת. מומלץ להיעזר בעו"ד פרטי (לא מטעם הקבלן) שייצג אתכם לקראת חתימה על חוזה מול הקבלן שיבדוק את הסטטוס המשפטי של הקרקע, היתר הבניה, מיסוי, ערבויות לביצוע (במידה ויש בנק מלווה - מצויין!), רישוי הקבלן והעסקה ועוד.  גם בנטילת משכנתא מהבנק עבור דירה מקבלן חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי שיתן לכם כיסוי מלא מול הבנק בעסקה מורכבת זו.

ישנם רכיבים שונים שחשוב לקחת בחשבון כבר בשלב חתימת החוזה: חשוב לוודא שמחיר הדירה הוא סופי, לאחר הוצאות פיתוח, מע"מ חניה, דוד שמש וכו'. חשוב לוודא שיש סעיף בחוזה להקדמת תשלומים לפני האיכלוס. לרוב, מחיר הדירה צמוד לממד תשומות הבניה (שהוא גבוה יותר ממדד המחירים לצרכן) ומחיר הדירה במועד האיכלוס יכול לעלות משמעותית מעבר למחיר שסוכם בחוזה. חלופה אחרת היא לסכם עם הקבלן על הצמדה למדד המחירים לצרכן (קבלנים רבים לא מוכנים לכך). חשוב לבצע תוכנית כלכלית של ההוצאות ולוח התשלומים בחוזה המותאם להון העצמי שלכם ולכסף שאתם מעוניינים לקחת משכנתא מהבנק. 

 במשכנתא על דירה מקבלן התשלומים מגיעים ישירות לקבלן ולא עוברים דרככם. בנוגע ללוח התשלומים כמובן שהכל תלוי במוסכם בין הקבלן לבינכם, אבל מקובל לחלק את התשלומים לקבלן באופן הבא:

15% דמי קדימה בעת חתימת ההסכם.

25% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה, אם אין בבניין עמודים. מדובר בממוצע בכ10 חדשים מתחילת הבנייה.

20% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל.

15% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.

15% ממחיר הדירה עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.

10% ממחיר הדירה עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.

בעסקה מורכבת זו, בה לוח התשלומים יכול להתפרסם חודשים רבים יש ליועץ פרטי ערך מוסף ייחודי מעבר לרכישה של דירה יד שניה. יועץ משכנתאות מקצועי יסייע לכם בהכנת תוכנית כלכלית לעמידה בלוח התשלומים. יועץ פרטי יבחן איתכם את כדאיות הקדמת התשלומים לקבלן. יועץ  ייצג אתכם מול הבנקים וינהל מרכז ריביות מקיף המותאם לרכישה מקבלן ויתזמן את נטילת המשכנתא כך ששיעורי הריבית ישמרו באופן אופטימאלי.