פשוט לחסוך במשכנתא

בניה עצמית 

לבניה עצמית יתרונות רבים, במפרט הטכני, בתכנון הבית והמגרש ועיצוב הפנים. ואפשר שגם בעלות הכוללת של הפרוייקט בניה עצמית יכולה להיות משתלמת יותר. אומנם אתם בונים את 'בית החלומות' שלכם ממש, אבל זה לא תמיד קל. בניה עצמית דורשת עבודה מול גורמים רבים, תכנון קפדני והתייעצות רחבה עם אנשי מקצוע לא מעטים. חשוב לקחת גם יועץ משכנתאות שיבנה תוכנית מימון אופטימאלית . שמותאמת להון העצמי , לוח התשלומים שיתן לכם מרווח נשימה ושולי ביטחון ותוכנית מימון שתהליך הבניה יזרום בהתאם לתוכנית

​

למה חשוב לשים לב במימון בניה עצמית? 

אתגר תכנון הוצאות מימון בפרויקט לבנייה עצמית הוא אתגר רציני. שלבי בניה שונים, מיסוי, היטלים, הוצאות פיתוח אגרות ועוד ועוד. חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע כמו אדריכל, מפקח בניה, לקבל הצעות  מקבלנים שונים ולקבל תמונה מלאה הכרוכה בהוצאות במימון- לא להחסיר אף פרט וגם להוסיף שולי ביטחון (10%-20%).  כדאי כבר בשלב רכישת המגרש להתייעץ עם יועץ משכנתאות.  בנקים רבים  רוצים לשמר שולי ביטחון ומגבילים את אחוזי המימון. יש בנקים  המתייחסים לרכישת המגרש ובנייה עצמית כשתי יחידות נפרדות שיכולות כל אחד לעמוד כל אחד בפני עצמו וגם חישוב אחוזי המימון והקצאת ההון נעשה בנפרד בקביעת גובה הריביות. פעמים רבות, בכדי לאפשר עמידה בתוכנית מימון ולחסוך בתשלומי המשכנתא נכון לפצל את  נטילת המשכנתא בין רכישת המגרש לבין הוצאות הבניה כך שכספי המשכנתא יוקדמו ושולי הביטחון יתרחבו 

איך  מקבלים את הכספי המשכנתא בבניה עצמית? 

בבניה עצמית בניגוד לרכישה של דירה יד שניה או מקבלן הכסף מגיע אליכם (ולא לקבלן) והוא מגיע בפעימות שונות בהתאם לאחוזי המימון. השמאי שאליו מפנה הבנק מתמחר כל שלב משלבי הבניה והבנק נותן את הכסף בשלבי הבנייה השונים ובסיום כל שלב ושלב. ההשתתפות של הבנק היא בהתאם לאחוז המימון שאושר. לדוגמא: נניח שעלות שלב היסודות היא 400 אש"ח ואחוז המימון שנקבע עם הבנק הוא 60% אז בסוף שלב היסודות הבנק יעביר 240 אש"ח אליכם  לאחר שהחתמתם את המהנדס/מפקח הבנייה על סיום ביצוע השלב. כך בכל שלב ושלב עד השלמת הבניה. לעיתים הבנק ידרוש אישור של השמאי על ביצוע השלב ​

תמהיל משכנתא בבניה עצמית 

משכנתא לבניה עצמית ניתנת בפעימות ולא בשיחרור אחד או שניים ולכן קיימת מגבלה במהיל המשכנתא. את החלק של הריביות הקבועות הבנקים מעדיפים שניקח בשלבים הראשונים ואת המחלק של הריביות שמשתנות בשלבים מאוחרים יותר. יכול לעבור זמן רב בין החתימה על המשכנתא לבין קבלת הכסף ולכן גובה הריבית יכול להשתנות בהתאם לעוגנים השונים במסלולי הריביות. לדוגמא: אם לקחנו משכנתא עם מסלול של ריבית משתנה ל5 שנים עם עוגן אג"ח ו1% וסיכמנו עם הבנק על מרווח 1% במועד החתימה אז המרווח ישמר לכל אורך חיי המשכנתא אך העוגן יקבע בהתאם לשיעור האג"ח במועד משיכת הכסף ולא במועד החתימה. כך שאם העוגן יעלה לדוגמא ל1.5% אז הריבית שתהיה במסלול זה תהיה 2.5% ואם העוגן ירד (וגם זה אפשרי)  לדוגמא ל0.5% אז הריבית תהיה 1.5%.

מכיוון שיש פערי זמן כ"כ גדולים בין החתימה לבין משיכת הכסף חשוב לתכנן את לוח התשלומים כך שתהיו חשופים פחות לסיכון של שינויי העוגנים . פערי הזמן בין החתימה למשיכת הכסף הם גם הסיבה העיקרית  שלעיתים בסוף הבניה נכון לבדוק אפשרות למיחזור